Ситуация, сложившаяся на российском рынке недвижимости, уходит корнями в недавнее прошлое. Перед тем как выйти на IPO, девелоперы обращались к консалтинговым компаниям за оценкой своего инвестиционного портфеля. В результате стоимость портфеля по неизвестной причине высчитывалась на основе того, какой денежный поток может приносить заявленный проект, если его реализовать. Причем на момент оценки у компании мог быть только пустой участок под строительство. Таким образом, «бумажные проекты» оценивались как построенные. Например, портфель «Системы-Галс» аналитиками Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko оценен в $1 млрд, а портфель AFI Development компания Jones Lang LaSalle оценила в $3,7 млрд. Причем оба портфеля представляли в основном набор «фьючерсов» – проектов, которые компании только запланировали для реализации. С такими оценками девелоперы пошли на биржу и привлекли гигантские, непредставимые до того средства. Аналогичные расчеты они несли и в банки. «Компании очень дешево скупали землю, потом очень долго бились над разрешительной документацией, затем шли к независимым оценщикам. Те завышенно оценивали их площадки, и с этой нереальной оценкой девелоперы отправлялись в банки. Банки выдавали 70% необходимых денег на финансирование проектов, а оставшиеся 30% – это была стоимость участка и самого проекта, данная оценщиками», – рассказывал в интервью «Ко» бывший вице-президент Morgan Stanley, а ныне совладелец Russia Development Fund Максим Кунин. Таким образом, фактически девелоперы строили объекты только на заемные средства, отбивая по ходу дела недостающую часть за счет сдачи в аренду и продажи объектов. Именно так и возникали девелоперские компании стоимостью несколько миллиардов долларов.
http://ko.ru/document.php?id=20916
Тема закрыта
