Перейти к содержимому


Фотография

Про НЕДВИЖИМОСТЬ


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 29

#1 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 31 Июль 2009 - 10:40

Греф объявил наступление момента для покупки недвижимости
Опубликовано 28.07.2009 в 18:36, обновлено 29.07.2009 в 14:14 | Автор - Глеб Климентьев

Сейчас наступила привлекательная пора для покупки недвижимого имущества, сказал сегодня в Петербурге Герман Греф. По его мнению, цены приблизились к своим минимумам: девелоперы снижают свою маржу, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей. С таким мнением согласны эксперты.

Строительный рынок в настоящее время практически достиг своего минимума, снижение цен является максимальным, считает глава Сбербанка Герман Греф. "По нашим оценкам, рынок сейчас находится практически на дне. Компании сейчас максимально снижают маржу с тем, чтобы обеспечить продажи, обеспечить функционирование. Сейчас самое правильное время покупать недвижимость", - сказал сегодня Греф в Петербурге (цитата "РИА Новости").

Снижение спроса на строительном рынке связано, в том числе, с тем, что инвесторы ожидают максимального падения цен, отмечает глава Сбербанка. По его мнению, уменьшение спроса и, как следствие, сокращение инвестиций в строительную отрасль повлечет за собой сложности в функционировании строительных компаний и всей связанной с ними цепочки. Провал в инвестициях в перспективе может стать причиной дефицита на рынке жилья и всплеска цен, заключил Греф.

На снижении общей ценовой конъюнктуры может сказаться и снижение объемов строительства. Согласно заявлению Владимира Яковлева, президента Российского союза строителей (РСС), сейчас около 80% строительных объектов в России заморожены. Яковлев отмечает, что кризис очень серьезно сказался на российской строительной отрасли, что выразилось в резком снижении спроса на жилье, увеличении процентных ставок на кредиты для строителей, а также в невозможности получения ипотеки для населения. По итогам первых шести месяцев 2009 года общий объем строительно-монтажных работ в стране сократился на 20%, до 1,5 трлн рублей. По его мнению, это говорит о том, что значительно сократилось количество строящихся объектов, а новые объекты просто не появляются.

Эксперты согласны

С доводами Грефа согласны эксперты рынка. "То, что цены на недвижимость в большинстве своем достигли дна, мы заметили еще в начале года. Сейчас наиболее привлекательными для покупателя выглядят рынки загородной и вторичной недвижимости. Последние, к слову, с начала кризиса потеряли порядка 30% в долларовом выражении и менее 15% в рублевом", - говорит в интервью RB.ru Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".

"Сейчас самый оптимальный вариант для покупки жилья. Стоимость домов с начала кризиса упала на 7%, но уже через полтора года рынок может пойти вверх", - говорит в интервью RB.ru Виктория Плотникова, менеджер по интернет коммуникациям компании "Индикаторы рынка недвижимости".

"На сегодняшний день отмечается замедление темпов снижения цен, и это дает основание говорить о том, что цены в целом достигли своего минимального значения", - говорит RB.ru Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль". По данным "АКЦ Миэль", в московских новостройках с октября 2008 г. рублевые цены в целом упали на 1,2%, в Подмосковье - на 2,9%. При этом на фоне девальвации национальной валюты за прошедшие месяцы цены в долларовом эквиваленте потеряли значительно больше.

В агентстве недвижимости Gordon Rock напоминают о золотом правиле инвестора - "покупать когда все продают и продавать когда все покупают". "Фактически сейчас на рынке недвижимости преобладают продавцы. В конце июля появились интересные предложения на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но покупать надо выборочно, т.е. те проекты, у которых была более серьезная корректировка цен, нежели в целом по рынку. Таких проектов сейчас много как в коммерческой недвижимости за МКАДом, так и в загородной и жилой недвижимости", - комментирует RB.ru Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

"Что касается земельного рынка Подмосковья, то здесь на сегодняшний день падение цен достигло своего пика. Дальше возможно два скачка цен: в декабре и феврале. Сейчас самое оптимальное время для инвестирования средств в недвижимость", - говорит RB.ru Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса RODEX GROUP.

Иностранные рынки

Но прежде чем инвестировать в российскую недвижимость, стоит посмотреть и на зарубежные рынки. "Рынок недвижимости США, Калифорнии и Флориды за два года упал на 40%. Например, двух кратное падение стоимости апартаментов можно наблюдать во Флориде (средняя цена достигает $110 000) и Калифорнии ($220 000). В трех летней перспективе здесь можно хорошо заработать", - советует Станислав Зингель.

В том случае, если инвестор планирует вложиться в недвижимость с целью ее последующей продажи, то ему стоит помнить и о ликвидности своих вложений. Эксперты RB.ru сходятся во мнении, что московская недвижимость является очень востребованной. Причем, не только среди российских инвесторов.

http://www.rb.ru/top.../28/183630.html

#2 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 31 Июль 2009 - 10:36

Как аукнулось риэлторам заявление Германа Грефа о росте цен на жилье
Опубликовано 30.07.2009 в 17:03, обновлено 30.07.2009 в 17:41 | Автор - Елена Рыкова

Генеральный директор агентства недвижимости ”Семейные инвестиции”, член сообщества RB.ru Лариса Бабкина рассказала Office Life о том, как из-за кризиса изменилось отношение риэлторов к клиентам, насколько, по ее мнению, еще просядут цены на квартиры в Москве, и почему такие прогнозы, как сделал глава Сбербанка Герман Греф (подробнее о его прогнозе – здесь), вредны для рынка недвижимости:

Конечно, за время "сытых" лет риэлторы разбаловались. Но сейчас почти все агенты изменили свое отношение к клиентам. Во-первых, очень многие агентства стали допоздна работать только по той причине, что клиенту удобно встречаться вечером. Раньше было как: ну отпроситесь, это же вам нужно, а мы работаем до шести, извините. Сейчас клиенты, которые работают, боятся эту работу потерять, и многие агентства открыты до девяти-десяти часов вечера для их удобства.

Отношение к клиенту "это тебе надо, ты и бегай", проходит

Конечно, к клиентам, которые хотят что-то купить (а не продать), отношение еще лучше. Сейчас рынок покупателя, продавцов очень много.

Раньше отношение к клиентам было незаинтересованным, он сам должен был бегать, вертеться, успевать, ему же надо. А не надо - другой придет. Сегодня людей, которые готовы вкладывать деньги в недвижимость, немного, и их очень ценят.

Например, недавно одна моя клиентка ездила во Фрязино (Подмосковье), так ее там агент встречал на машине, показал несколько квартир, и все это было поздно вечером - раньше такого не было.

Чтобы быть риэлтором, нужно уметь общаться

Но тем не менее, и сейчас точка зрения "что мы с вами поедем это смотреть, вы же все равно не купите" у многих риэлторов осталась. Чтобы быть риэлтором, не нужно особого таланта, но общаться с людьми нужно уметь. К нам, например, часто приходят люди, накопившие 3 млн руб. и желающие купить квартиру. Я сразу вижу, что то, что я могу им предложить на их деньги, им не подойдет. Но мы все равно ездим, я им показываю, они понимают, что этого не хотят, говорят: "Мы наверно еще подкопим и придем". И многие возвращаются.

Ипотеки на рынке почти нет

Вообще сейчас стали в основном приходить люди со своими накоплениями: количество ипотечных сделок сократилось в 4-5 раз, или даже больше. Если в октябре-ноябре 2008 г. из 10 сделок 7 было ипотечных, то теперь на 10 сделок одна, а то и меньше. Сейчас мало кто уверен в своем будущем материальном положении. Изменилось и соотношение собственных и заемных средств в таких сделках: в основном это все-таки накопленное, а ипотекой добирается небольшая недостающая сумма. Раньше было наоборот.

Мертвый месяц июль

Июль был ужасным, полный штиль. Но это лето еще. Все затихли перед сентябрем. У меня, конечно, есть опасения, что поток людей, накопивших на квартиру, когда-нибудь иссякнет, но думаю, что это произойдет нескоро. Потому что, например, в этом январе (когда тоже было жуткое затишье), многие мне звонили и говорили, что у них есть 4-5 млн руб., и они с удовольствием бы купили на них квартиру. Но тогда на рынке еще не было таких цен. Как только цены упали до этого уровня, они действительно с удовольствием купили квартиры. Сейчас настала очередь тех, кто накопил 3 миллиона.

Квартиру в Москве можно купить за 3,5 млн руб.

Когда-нибудь деньги у людей действительно кончатся, но мне почему-то кажется, что это произойдет нескоро. Сейчас в пределах Москвы квартиру можно купить за 3,5-3,7 млн руб. Это будет так себе квартирка, вдалеке от метро, на первом этаже, в плохом состоянии, но купить можно. Более-менее нормальную квартиру, например, в Орехово, Отрадном или в Бибирево, можно купить за 4-4,5 млн руб.

Из-за прогноза Грефа люди подняли цены

Но вот что удивительно: несмотря на жуткое затишье в июле, буквально за последнюю неделю все продавцы подняли цены. У нас две версии, почему так произошло. Первая - все ушли отдыхать и поставили нереальные цены, чтобы их никто не трогал. Вторая - близость сентября. Многие поверили и прогнозам Германа Грефа о том, что рынок достиг своего дна и настал момент для покупки жилья. Вот так странно: шансы что-то продать совсем стихли, а цены возросли.

Я считаю, что такие прогнозы (как сделал Герман Греф - прим. Office Life) - вредные. Мне не кажется, что сейчас цены должны пойти вверх, я не вижу для этого больших оснований - ипотеки нет, запасы у людей кончаются.

Подразумевается, что осенью все кинутся покупать жилье, но этого не произойдет. Продавцы поверили этим прогнозам, цены подняли, и тем самым заморозили рынок еще на несколько месяцев. Только-только мы дошли с несколькими продавцами до договоренности, что они опустят цену ниже рынка тысяч на двести - например, ну совсем квартира не продается, а в сентябре продавцам нужно уезжать в Австралию, и хозяйка уже согласна, как муж прочитал утреннюю газету, и все застопорилось.

Недавно приезжал клиент, который только с сентября начнет продавать свою квартиру. Она у него пустует, он с начала года ждал новостей о том, что цены начнут расти. Представляете, сколько он уже денег потерял на этих ожиданиях?

Риэлторам невыгодно, чтобы цены на квартиры росли

Насильственное удержание цен вредно, лучше бы они сами по себе рухнули. Все говорят: риэлторы поддерживают слухи, что цены будут расти, это им выгодно. Да не надо нам этого, нам надо, чтобы рынок не стоял. При этом я не думаю, конечно, что цены упадут еще на 40% - так я не считаю. Но еще для 20% я вижу перспективу.

http://www.rb.ru/off.../30/170309.html

Сообщение отредактировал buy_n_hold: 31 Июль 2009 - 10:39


#3 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 29 Июль 2009 - 13:26

"Хронометр" (Иваново)
30(568) от 28-07-2009

Неделя
Нас загоняют в гнилушки
В июне кинешемцам пришли квитанции с налогом на недвижимость. Суммы вызвали шок.
В докризисное время многие успели обзавестись не только собственным жильем, но и купить дачные домики, а коекто и вторые квартиры. Гром грянул теперь, когда не стало ни денег, ни работы. В то время, как семьям уволенных с многочисленных предприятий работников нечем стало оплачивать даже текущую «коммуналку», пришли квитанции с налогом, рассчитанным поновому – выше, чем в Москве и даже за границей.

Крышаразорительница

8 октября 2008 года правительство Ивановской области приняло постановление N 259п «О коэффициентах пересчета восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, для целей налогообложения с 2009 года». Чем на практике обернулись нововведения, изначально запланированные лишь на 20112012 годы?

Молодой семье, Татьяне и Александру, по наследству достался от бабушки старенький дом на окраине Кинешмы, оценочная стоимость которого, согласно документам, составила 66 тысяч рублей. Шли годы, домик ветшал, но несмотря на это в июне 2009го вдруг подорожал в 2,5 раза, согласно квитанции – до 166 тысяч. А налог за него со 112 рублей вырос почти до 3500. Но главным «сюрпризом» оказался налог на дом, где супруги проживают, – с 270 рублей он вырос до 14 тысяч!

Чтобы выплатить даже половину требуемой суммы, Татьяне с Александром придется взять кредит. Пока у обоих работа есть, но завтра, может статься, главу семьи уволят – его предприятие на мели. И тогда семью ждет долговая яма, суды и исполнительные листы.

Другой пример – Ольга и Сергей, обоим по 40 лет. У этой пары никогда не было собственного жилья, сначала они делили кров с родителями, потом снимали квартиру. Последние десять лет все свободное время они посвящают строительству кирпичного дома. Пришлось взять кредит, чтобы закончить стройку. Но, как видно, теперь мечте сбыться не суждено:

По нынешним расценкам стоимость дома выйдет под 2 миллиона, наверное… Никто же не будет разбираться, каким трудом и какими жертвами добывались деньги. Я помню, как клали буквально каждый кирпич, ­рассказывает Ольга. – Все только на зарплату. Муж раньше работал в Москве, теперь его сократили. Сейчас занимается ремонтами в Кинешме, бывает, что заказов по месяцу нет. С чего мы будем платить налог, ведь это почти 40 тысяч? Для нашего семейного бюджета это нереально.

Нам не указ Москва и заграница

50летний Александр в новых законах видит сплошную несправедливость:

Налог на квартиру, который предстоит уплатить мне, в пять раз выше, чем для владельцев точно такой же квартиры в соседнем подъезде. Почему?

Оказалось, что соседи приватизировали жилье еще в девяностых годах, а Александр переехал сюда лишь в 2005м, когда кадастровая стоимость жилья уже была высока, а в 2009 году она увеличилась еще в 2,5 раза, то есть, вошла в категорию «свыше 500», облагаемую по максимальной ставке – 2%. Таким образом, с абсолютно одинаковых квартир в казну потекут совершенно разные суммы налогов.

Даже если вы приобрели жилье лишь год назад – в нынешнем его все равно переоценили в 2,5 раза. И это в то время как рыночная стоимость недвижимости упала!

Разъяснить сложные экономические процессы по «сдиранию с людей третьей шкуры» мы попросили тех, кто их претворяет в жизнь на местах. Переоценкой недвижимости, в частности, занимается ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ». Как объяснили корреспонденту «Хронометра» сотрудники кинешемского БТИ, переоценка велась без выезда на места, значащуюся в документах стоимость просто пересчитали с применением коэффициентов, утвержденных вышеназванным постановлением правительства Ивановской области. Вот и получилась в Кинешме свистопляска: чем позже куплена квартира, тем она дороже, тем выше налоговая ставка. К примеру, если вашу недвижимость оценили до 300 тысяч рублей, то налог составит всего лишь 0,1 % (т.е. максимум 300 рублей). От 300 до 500 тысяч – налог 0,3% (предел – 1500 рублей). Свыше 500 – 2% (от 10 тысяч).

Для сравнения: в подмосковных Мытищах имущество переоценено не в 2,5 раза, а всего лишь в 1,5, и максимальный процент не 2%, как у нас, а 1%. Заграница тоже явно отстает от Кинешмы. В Германии налоговая ставка в среднем 0,1%, в Великобритании – 0,08 %, в Турции – от 0,3 до 0,6 %, в США – около 1%. Так что наши налоги сопоставимы только с норвежскими, одними из самых высоких в мире, – 2,5%.

Есть тут несогласные?

Максимальная процентная ставка налога была утверждена лет пять назад по предложению администрации города, в целях пополнения бюджета, комментирует заместитель председателя Кинешемской городской думы Владимир Бризицкий. С тех пор ничего не менялось. Но и жалоб от населения не поступало. Тревогу забили только после переоценки имущества, произведенной в этом году согласно постановлению губернатора.

По статистике налоговой службы, для большей части кинешемцев (около 90%) налог и после нововведений не превышает 500 рублей. Свыше 5000 рублей платят лишь 926 человек в Кинешме, свыше 10 тысяч рублей – 482.

Если гражданин не согласен с переоценкой его имущества, он может обратиться к нам с заявлением, поясняет юрист Кинешемского отделения филиала ФГУП «Ростехинвентаризацияфедеральное БТИ» Людмила Аксенова. Специалисты выйдут на место и составят новый техпаспорт. Если здание действительно старое и износ велик, возможно, стоимость его снизится.

Однако для того, чтобы доказать, что старенький деревянный дом с годами стал еще старее, придется выложить 5000 рублей предоплаты за услуги БТИ, а там – возможно, и доплатить. Да и у населения на этот счет свои соображения.

С одной стороны, немало тех, у кого есть приличное жилье, но на данный момент нет приличной работы. Им однозначно придется переезжать в худшие условия, потому что налог в 20 тысяч не потянуть, рассуждает экономист, работница банка Ирина. – Лично я живу в доме. Хотела починить терраску, фундамент подгнил и она заваливается. Но теперь не буду. Пускай гниет. Зато не надо переделывать техпаспорт и платить зверские налоги. По сути, нас обрекают жить в гнилушках.

Постфактум

Несколько кинешемцев, возмущенные непомерным налогом, пытались искать правды у губернской власти, звонили по телефону председателя областной думы. На том конце провода сказали, что спикера в данный момент на рабочем месте нет, удивились кинешемским расчетам налога и обнадежили: «Нужно разобраться. Похоже, что у вас там в Кинешме чтото не так поняли…»


Жанна Афанасьева
© ИД "Провинция", 1999 - 2003

http://www.province....68)/858707.html

#4 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 19 Июль 2009 - 23:00

ЖКХ в Восточной Германии

Ситуация в ЖКХ Восточной Германии 15 лет назад была очень похожа на ситуацию в Беларуси, поэтому результат особенно впечатляет.

В настоящее время в Германии 100 тысяч квартир пустуют, а средняя обеспеченность жилплощадью 48 м2 на 1 человека. При этом качество жилья также впечатляет.

Самый крупный район панельной застройки в Восточном Берлине – Мапцан-Хеллерсддорф. Кое-где здесь можно увидеть привычную картину – строительные краны у панельных домов.

Но это не строительство.

Такие панельные дома (высшего качества, по нашим меркам) разбирают, панели дробят тут же на месте, и полученный материал используют при строительстве дорог.

Проблема в том, что в районах т.н. «уплотнённой застройки» никто не хочет жить, поэтому группу из 5-ти панельных домов разделяют, два дома сносят и благоустраивают территорию, а оставшиеся три дома санируют (утепляют), делают капремонт и только после этого дома начинают пользоваться спросом.

Панельные дома в Германии прекратили строить полностью с момента объединения.

Это товарищество собственников SAXUM в Восточном Берлине. Панельное общежитие было выкуплено инвестором (как правило цена продажи 1м2 в панельном доме 100-200 евро), реконструировано, и с момента продажи первой квартиры в доме образовано товарищество собственников.

Стоимость 1м2 – 1160 евро, в стоимость входит земельный участок с парковочным местом под навесом, отделка, сантехника и часть мебели.

Для привлечения покупателей – первые три месяца все коммунальные платежи бесплатно.

Членами этого ТС являются в том числе и русскоязычные выходцы из стран СНГ, при покупке квартиры гражданство значения не имеет.

Вместо почти 200 квартир теперь 104, три из них до сих пор продаются, например эта.

Часть мебели, отделка и всё электрическое и сантехническое оборудование входят в стоимость квартиры.

на лестничной площадке

на площадке три кладовые - для каждой квартиры по одной

Тем не менее ТС в Германии не популярно, и только 35% немцев являются собственниками. Наиболее популярно в Берлине быть членом ЖСК. Для вступления в ЖСК необходимо внести пай (от 600 до 1400 евро, в зависимости от площади), вступительный взнос (от 50 до 100 евро), и можно проживать в квартире пожизненно, вне зависимости от гражданства.

В случае выхода из ЖСК пай возвращается, и можно тут же стать членом ЖСК в другом районе или городе – в каждом ЖСК имеется список свободных квартир, информация о них, а также о размере квартплаты и пае вывешивается на 1-ом этаже дома.

Таким образом, пай в размере 50% месячной зарплаты даёт такие же права на пожизненное проживание, за исключением права приватизировать квартиру, и наследникам достаётся не квартира, а только пай. Квартира всегда остаётся собственностью ЖСК по закону о ЖСК от 1868 года.

В ЖСК, даже если это пятиэтажный дом, как правило пристроены панорамные лифты и надстроены (увеличены по площади) лоджии.

Во всех жилых домах Германии только стеклянные герметичные входные двери, как правило вентилируемые фасады, и в пределах одного дома одинаковые окна, одинаковые цветочные горшки, отсутствуют спутниковые тарелки на фасадах (одна на весь дом).

Слева: санированная панельная пятиэтажка, прототип наших "хрущёвок".

Директор IWO (Инициатива Жилищное хозяйство в Восточной Европе) Бердхарт Шварц также не является собственником жилья - он предпочитает жить в ЖСК "Марцанер Тор" в санированной панельной пятиэтажке с пристроенными лифтами.

входная группа панельной пятиэтажки (ЖСК) - стеклянные герметичные двери с бронированным стеклопакетом, пандус для колясок, датчики движения (автоматическое включение освещения).

почтовые ящики располагаются на улице - в целях безопасности

Некоторые панельные дома, расположенные в удобных районах, реконструировали по следующей схеме. Верхние 4-5 этажей разобрали, увеличили площадь лоджий, укрупнили квартиры, пристроили лифты, благоустроили территорию. Теперь жители этого некогда пустующего дома гордятся, что в их товариществе собственников нет ни одной свободной квартиры, что для Берлина большая редкость.

частично разобранный девятиэтажный панельный дом, укрупнены квартиры, благоустроена территория

немецкая пенсионерка

На заднем дворе некоторых домов организованы небольшие пруды, ландшафтные комплексы.

Жилец этого дома разбивает лёд в пруду, там живут небольшие декоративные рыбки.

Мусоропроводы в Восточной Германии практически отсутствуют, производится раздельный сбор мусора на огороженных площадках, больше похожих на цветочные оранжереи.

У каждого жильца есть ключ от площадки, у водителей мусоросборочных машин тоже. Доступ посторонних лиц и бродячих животных исключён, за этим следит полиция.

Высотные дома в Берлине крайне не популярны, в них много пустующих квартир, а некоторые дома брошены, как например этот.

Информация предоставлена:

Герберт Краутц,

Главный правительственный директор Федерального министерства транспорта, строительства и городского развития Германии

Бернхард Шварц

руководитель проектов IWO (Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе»), Берлин

Госп. Эгер

Директор дочернего отделения Дойче Кредитбанк, Берлин

Уве Хесс

Директор управляющей жилищной компании

«Мапцанер Тор», Берлин

Марк Сиблер

Директор управляющей жилищной компании «САХУМ», Берлин

Фотографии и текст:

Геннадий Калёнов

ТС «Очаг», Минск

http://ochag7.narod.ru/251.htm

#5 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 17 Июль 2009 - 12:28

В Москве из-за трещины эвакуирована многоэтажка
текст: Владимир Костырев/Infox.ru
на тему
В Шанхае 13-этажный дом рухнул на рабочего
Рухнувший в Москве дом похоронил трех рабочих
Рухнувшее в Красноярске здание перестраивали без разрешения
Жители многоэтажного здания по улице Гризодубовой, 1 были эвакуированы после обнаружения в стене дома трещины. После обследования спасатели признали ее неопасной и разрешили жильцам вернуться в свои квартиры.
Милиция и спасатели вечером в четверг эвакуировали жильцов подъезда многоэтажного жилого дома на севере Москвы, в наружной стене которого на уровне 13−го этажа обнаружена трещина, сообщает РИА «Новости» со ссылкой на источник в правоохранительных органах столицы.
По словам собеседника агентства, жители дома номер 1, корпус 4, по улице Гризодубовой в четверг вечером между 13−м и 14−м этажами 18−этажного жилого дома обнаружили трещину в стене и сообщили об этом в правоохранительные органы.
«Прибывшие к месту ЧП спасатели и милиционеры эвакуировали жильцов подъезда в целях безопасности. В настоящее время спасатели подготовили пожарный подъемник, чтобы специалисты смогли снаружи обследовать трещину», — сообщил источник.
Как выяснилось позднее, МЧС признало трещину неопасной. Как рассказал агентству на месте событий представитель окружного МЧС, «несущая стена дома не повреждена, а частичная деформация внешней декоративной кладки никакой угрозы не представляет». По его словам, жильцам разрешено вернуться в свои квартиры.
Он уточнил, что трещина образовалась в наружной части и ее длина составляет около одного метра, а ширина порядка 5−7 сантиметров. «Полную ликвидацию трещины специалисты проведут с наступлением светлого времени суток. Не исключено, что кирпичная кладка в новом доме не выдержала жаркой погоды, устоявшейся в последние дни в Москве», — заявил представитель МЧС.

http://www.infox.ru/...z_za_trye.phtml

#6 Admin

Admin
  • Админы
  • 3 241 сообщений

Отправлено 01 Июль 2009 - 11:05

http://compromat.ru/page_27973.htm

Дача Путина, спорткомплекс Патрушева, монастырь патриарха Кирилла и др.
Геленджик становится летней резиденцией крупных чиновников, участки записываются на родню или подставных лиц

Черноморское побережье превращается из национального достояния в достояние крупных чиновников, олигархов и церковных иерархов
...



#7 olews

olews
  • Трейдер
  • 2 317 сообщений

Отправлено 23 Июнь 2009 - 01:08

Про недвижку вариантов немного - если инвестиционная , и дают приемлемые деньги - отдавайте и не жалейте, даже со скидкой к рынку. Если сами живёте без кредита, и всё устраивает - живите и радуйтесь, не считая сколько стоит. Если кредитное - считайте свои возможности.

Сообщение отредактировал olews: 23 Июнь 2009 - 01:09


#8 olews

olews
  • Трейдер
  • 2 317 сообщений

Отправлено 23 Июнь 2009 - 00:14

я думаю , что если присмотреть недвижимость в болгарии или прибалтике - то и язык учить не понадобится

Ну а что - в Таллине половина русских, русские садики, школы, интернет везде и недорого - торговать в принципе всё равно откуда - как вариант почему бы и нет. Недвижку не смотрел последнее время, но 1 к в Таллине нормальная
примерно +-30 т евро - в деревннях сильно дешевле.))))Промышленности нет никакой - воздух супер чистый .)))) Да и Питер рядом ))))

Сообщение отредактировал olews: 23 Июнь 2009 - 00:22


#9 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 23:34

Ну, тут наверное все подтвердят что пузырь да, есть
Что дальше?
Делать то чего? Покупать глобус и язык учить?

я думаю , что если присмотреть недвижимость в болгарии или прибалтике - то и язык учить не понадобится

но это не главное

для меня сейчас главное - что будет с рублём ? иначе говоря - как сдуется пузырь на недвижимости ?

есть 2 варианта :

1 рубль не девальвируется , а цены на недвижимость - падают в рублях и долларах

2 рубль девальвируется , цены в рублях не меняются , цены в долларах падают

я склоняюсь ко второму варианту

про девальвацию тут

http://quoteforum.ru...?showtopic=2864

#10 parker

parker
  • Трейдер
  • 11 657 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 22:45

Ну, тут наверное все подтвердят что пузырь да, есть
Что дальше?
Делать то чего? Покупать глобус и язык учить?

#11 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 21:02

Точка разрыва [ 12 ]

Петр Кириллов, автор «Эксперт»

Предсказать будущее рынка жилья в Москве сегодня крайне сложно. К такому выводу можно прийти после знакомства с прогнозами независимых аналитиков рынка недвижимости

Фото: Алексей Андреев

Что же будет с ценами на жилую недвижимость? Произойдет ли вторая волна удешевления? Когда будет достигнуто дно? Эти вопросы интересуют и жителей столицы, и профессиональных участников рынка. Понятно, что те, у кого жилищный вопрос не решен, жаждут падения. Девелоперы и риэлтеры, наоборот, будут до последнего уверять, что цены падать больше не будут.

«Эксперт» нашел сторону, которая, по идее, должна быть нейтральной и незаинтересованной, но в то же время профессиональной – это независимые аналитики рынка. Мы задали известным специалистам несколько вопросов о настоящем и будущем рынка.

1. Какова справедливая цена на жилье в Москве? Насколько должны подешеветь квартиры, чтобы возник баланс спроса и предложения?

2. Как будет развиваться ситуация на столичном рынке жилья в ближайший год?

Александр Крапин (портал www.rway.ru [1]): «Московское жилье переоценено в два раза».

1. Столичный рынок жилой недвижимости сильно перегрет. Первый критерий – доступность жилья, которая измеряется как отношение его стоимости к среднемедианному доходу домохозяйства до выплаты налогов. В мире нормальным соотношением считаются три года, а в Москве сейчас – шесть лет, если считать по средним доходам, которые в России выше среднемедианных в 1,7 раза. То есть существует потенциал для снижения минимум в два раза для жилья экономкласса. Второй критерий – соотношение стоимости жилья и ставок аренды. Адекватным считается, когда этот коэффициент примерно около 100. Посчитаем для Москвы: месячная аренда «однушки» стоит 20 тысяч рублей. А стоимость квартиры составляет порядка 4–4,5 миллиона рублей. Соответственно, коэффициент получается около 200−225. То есть по этим двум критериям цены на жилье экономкласса в Москве завышены минимум вдвое.

Завышенность цен по отношению к доходам населения отсекает все большее число людей от рынка жилья. Это легко подтверждается и оборотами рынка: до 2005 года заключалось порядка 100−120 тысяч сделок купли-продажи в год, а в 2008−м – 65 тысяч.

2. Дно не достигнуто. В ближайшие 12 месяцев можно ожидать дальнейшего сильного снижения цен на жилье в Московском регионе. О возможности обвала цен говорили в начале мая, в частности именно в этом духе высказался и высокопоставленный сотрудник одного из банков, который был уволен за подобные вольности. Цены на московское жилье экономкласса могут снизиться до уровня 65−70 тысяч рублей за квадратный метр. Новостройки могут подешеветь до уровня «строительная себестоимость плюс 15−25 процентов». Впрочем, есть вероятность, что такими будут оптовые цены и конечные потребители их не увидят.

Стоит ли гражданам бросаться продавать свою недвижимость с целью прикупить что-то после обвала? Большинству – вряд ли. Существует сценарий перезагрузки всей мировой системы, с переходом на новые валюты, на новый масштаб цен на реальные активы. Уходя из недвижимости в деньги, можно сильно потерять. По крайней мере, продавать единственную квартиру уж точно не стоит.



Юрий Кочетков, независимый эксперт: «Цены опустятся еще на 10 процентов, но уже в 2010 году рынок вступит в фазу оживления».

1. Московский рынок жилья цикличен. Он неизбежно возвращается в точки стабильности – примерно раз в 14 месяцев. Ближайшая такая точка совсем близко – август 2009 года. В ее окрестности (плюс-минус один-два месяца) по расчетам, учитывающим текущую ситуацию с ипотечным кредитованием и финансово-экономические показатели, справедливая цена московского рынка квартир будет находиться в диапазоне 145−155 тысяч рублей за квадратный метр. Это, конечно, усредненный показатель. Это значит, что от текущего значения средней цены предложения рынок должен опуститься еще процентов на десять.

Справедливая цена – это та цена, при которой не нарушается сложившийся баланс спроса и предложения. С одной стороны, такой ценой гарантируется ликвидность квартир, устраивающая их хозяев. С другой стороны, эта цена должна соответствовать текущей платежеспособности покупателей. Корректно определить справедливую цену можно только в условиях стабильного момента, когда нет ни ажиотажа, ни выраженной депрессии рынка.

2. В ближайшее время рынок квартир останется в стагнационном режиме, из которого постепенно будет выходить на протяжении лета-осени этого года. Продолжающееся снижение цена в конце концов приведет к восстановлению объемов продаж. В дальнейшем, в 2010 году, рынок вступит в полосу оживления, а затем и ажиотажа, завершив тем самым свой цикл.

Олег Репченко (портал www.irn.ru [2]): «Будущее рынка прогнозировать сегодня практически невозможно».

1. Справедливы ли нынешние цены на жилье в Москве – вопрос философский. Я бы спросил по-другому: «Является ли нынешняя цена экономически обоснованной?» Нет, не является. Нынешние цены явно завышены по отношению к уровню доходов населения и внутренним экономическим показателям в строительстве. По другим городам мы видим, что новостройки могут стоить в несколько раз дешевле. С другой стороны, в Москве с каждым годом строят все меньше и меньше. Это создает недостаток предложения. Кроме того, высокие цен являются естественным регулятором миграционной политики: в противном случае в Москву переехала бы половина Советского Союза.

На данный момент установился новый уровень цен на московскую недвижимость. Темпы снижения цен резко замедлились, падение почти прекратилось. Это – индикатор того, что достигнут определенный баланс спроса и предложения. Но насколько будет устойчив этот уровень цен, говорить вряд ли возможно.

2. Сегодня предсказывать поведение рынка крайне затруднительно. Прогнозировать можно, когда виден четкий тренд. А сейчас рынок находится в точке бифуркации: цены могут пойти как вниз, так и вверх.

Поведение рынка недвижимости Москвы во многом определяется не трендами на самом рынке, а макроэкономическими процессами, которые не может достоверно спрогнозировать ни один экономист. Для общего понимания рассмотрим два сценария. Первый: цены на нефть падают до 20−30 долларов за баррель. В этом случае резко снижаются доходы населения, бюджет становится дефицитным, рубль девальвируется. При таком развитии событий цены на недвижимость падают. Второй сценарий: цены на нефть остаются на уровне 60 долларов за баррель. При этом варианте в экономике все более или менее в порядке, бюджет профицитен. При таком развитии событий падение цен маловероятно.



Геннадий Стерник, профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова: «Рост цен возможен не раньше чем через три-пять лет».

1. Думаю, что основное падение уже произошло. В рублях цены в Москве снизились вроде незначительно (11 процентов против 10−55 процентов в регионах). Но при пересчете в доллары видно, что перегретость практически ушла. На вторичном рынке «резерв» для дополнительного снижения можно оценить в 5−15 процентов от нынешних цен. С новостройками сложнее. Осторожность покупателей связана не только с уровнем цен, но и с повышенными рисками. Для того чтобы пошли сделки, потребуется более глубокое падение. Думаю, сделки пойдут не после дальнейшего снижения цен, а после возобновления активного строительства.

Я стараюсь не использовать термин «справедливая цена», меня устраивает строгое экономическое понятие «равновесная цена». При употреблении термина «справедливая цена» предполагается, что спрос может быть надут ипотекой или спекулятивными операциями инвесторов. Считается, что исключение этих факторов приведет спрос в нормальное состояние, и на фоне стабильного предложения сформируется «равновесная справедливая» цена. На рынке новостроек справедливая цена – это полная стоимость строительства плюс справедливое вознаграждение застройщика, обеспечивающее инвестиционную привлекательность девелопмента.

2. Мы ожидаем, что дальнейшая динамика цен – это мягкое понижение, переходящее в депрессивную стабилизацию (на срок от трех до пяти лет) с достаточно высокой волатильностью. Есть некоторые признаки того, что основной спад позади: количество сделок в последние месяцы не сокращается, начал снижаться средний срок экспозиции квартир.

Рынок новостроек в глубоком коллапсе, и его выздоровление грозит затянуться. Но не думаю, что уменьшение объемов строительства скоро создаст потенциал для роста цен. Сначала надо вырасти платежеспособному спросу (сейчас идет падение доходов населения) до уровня уже имеющегося предложения. На это и понадобится от трех до пяти лет.

http://www.forum.den...Posts;start=252

#12 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 21:01

17 Май 2009 г.
Цены на недвижимость в Сан Диего

Мой дом – моя крепость. Эту популярную поговорку часто вспоминают, когда хотят подчеркнуть важность жилья и создать образ чего-то устойчивого и неизменного.
Дом
Дом в стиле крафтсмэн в Сан Хозе, Калифорния. Фото: roarofthefour

Однако если посмотреть на реальность последних лет семи - восьми, то видно, что по крайней мере некоторые аспекты недвижимости не то что не постоянны, а могут претерпевать огромные изменения. Я говорю о ценах. Во многих странах сначала стремительно выросли огромные пузыри цен на недвижимость, а потом они также стремительно начали сдуваться. В США и в особенности Калифорнии и Сан Диего этот эффект проявилась с особой силой. Восемь лет назад медианный дом (т.е. половина домов при продаже была дешевле, а половина дороже) в Сан Диего и его округе стоил примерно 275 тысяч долларов. После нескольких лет большого роста фактически эти же дома в конце 2005, начале 2006 годов достигли цены в 600 тысяч долларов. Этот момент был пиком после которого сначала медленно, а потом всё быстрее и быстрее цена начала снижаться. График цен на дома в Сан Диего и Лос Анджелесе за последние 30 летСогласно данным по последним продажам медианная цена дома на весну 2009 года составляет 323 тысячи долларов. При этом только год назад цена была 460 тысяч. Нельзя сказать, что падение цен на недвижимость что-то новое для Сан Диего. Есть подобный опыт первой половины 90х годов, когда одновременный эффект экономического спада по стране и сокращений в оборонной промышленности в Южной Калифорнии спровоцировал падение цен на жильё. Однако последний бум и падение не имели себе равных ни по силе, не по массовости. Это была настоящая мания. Жилье перестало быть местом где ты живёшь, а стало, как казалось, верным средством обогащения. Почему так произошло? Мне сложно дать точный ответ – даже эксперты спорят об этом. На мой взгляд это совокупность нескольких эффектов.

Но, прежде чем описывать причины пузыря и его последствия, хочу рассказать о том какой ситуация была до этого, в более нормальное время. В США недвижимость покупаемая с целью проживания, а не инвестиций всегда была на особом положении. Так как считается, что домовладелец будет более ответственным членом общества (вам решать так ли это), то государство поощряет домовладение тем, что проценты по ипотеке не облагаются налогом. В дополнение к этому, если при продаже дома вырученная сумма больше суммы за которую его купили, то разница до некоторой величины тоже не облагается налогом. Таким образом дом был не только крышей над головой, но и разумным вложением денег. Основная масса недвижимости приобреталась с помощью ипотеки. Типичным было требование изначального взноса в 20% от стоимости жилья и ипотека чаще всего выдавалась на 30 лет под фиксированный процент. В течении долгого времени цена дома в среднем по стране равнялась трём годовым доходам средней семьи. Так как в целом Калифорния дорогой штат, а Сан Диего в особенности, то здесь этот коэффициент колебался между четырмя и шестью. В течение многих лет доля американцев владеющих своим жильём оставалась стабильной примерно на уровне 65%. В Сан Диего – из-за его дороговизны – доля домовладельцев была поменьше. Что интересно, в других странах доля домовладельцев может быть как выше – 80% в Испании – так и ниже – 45% в Германии.

Кстати, когда я говорю о жилье и домах, я часто одно заменяю другим, так как большинство американцев живёт в своих домах, а не квартирах. Поэтому Ильф и Петров свою книгу о путешествии по Америке так и назвали - “Одноэтажная Америка”. Квартиры безусловно есть, но чаще всего в центре городов. Основная масса американцев живёт в малоэтажных районах вокруг центра.

Стабильная ситуация на рынке недвижимости была на протяжении многих лет. В отдельных местах иногда возникали небольшие мини пузыри, но в целом ничего особенно. Однако несколько лет назад начали происходить изменения, которые в сумме и стали толчком запустившим пузырь недвижимости.

Первый вклад был сделан банкирами центробанка (Federal Reserve) после рецессии начала 2000х годов. Этот спад экономической активности был сравнительно небольшим, но тем не менее глава американского центробанка Алан Гринспен решил, что есть опасность серьёзных проблем и сильно снизил процентные ставки и продержал их довольно долгое время на уровне ниже уровня инфляции. Этот шаг не только сделал кредит очень дешёвым, но и одновременно вынуждал людей тратить деньги, так как в банке процент на вложения стал ничножно малым и после учёта инфляции деньги просто теряли свою покупательную способность.

Казалось бы сам по себе этот факт не должен был иметь большого влияния на ипотеку, так как в основном её получали на 30 лет, а снижение процентов было временным. Однако в это же время происходили большие изменения в работе банков. Ранее, выдавая кредит на покупку жилья банк держал его у себя на балансе. Часть процентов выплаченных по ипотеке он отдавал как проценты вкладчикам, а остальное было доходом банка. Выдавать рискованный кредит было против интересов банка – в случае проблем с выплатой это немедленно отразилось бы на самом банке. Изменения начали происходить когда финансовые компании Волл Стрита научились собирать самые разные ипотечные займы в большие пакеты займов и продавать их инвесторам на бирже. В результате весь риск передавался инвесторам, а банк просто собирал комиссию.

Когда цены на дома начали расти всё быстрее и быстрее, все уверовали, что это навсегда. Чем дальше, тем меньше при выдаче займов обращади внимание на то, насколько под силу заёмщику ипотека. Займы выдавали всё менее и менее кредитоспособным людям. Все были уверены, что если вдруг начнутся проблемы, то этот же дом можно будет продать через пару лет за большую сумму. Так пузырь недвижимости начал раздуваться до невиданных размеров. В самый пик цена медианного дома в Сан Диего достигла десяти годовых доходов средней семьи. Однако в течении некоторого времени всем было хорошо. Работник Макдональдса мог получить ипотеку на 700 тысяч долларов. Строительные компании ударными темпами строили дома и квартиры, которые расходились как горячие пирожки – весь центр Сан Диего был уставлен кранами. Уже имеющие дом могли легко получить под него новый кредит на оплату старых долгов или на новые покупки. Ипотечные брокеры и агенты недвижимости гребли деньги лопатой. Банки и инвесторы получали рекордные доходы. Всё было замечательно до поры до времени.

В конце 2005 года эта финансовая пирамида остановилась. Видать все, кто хотел купить дом уже купили, а цены достигли заоблачных высот. Реклама продажи домаСначала начали падать продажи – дома выставлялись на рынок, но никто не покупал. Домовладельцы были уверены, что это временно и были не готовы понижать цену. Поэтому сделок почти не стало. Первым это на себе почуствовали домостроительные компании. Долго ждать у них возможности не было, поэтому они начали прибегать к разным ухищрениям вроде предложений за те же деньги улучшенного интерьера или техники. Иногда дело доходило до абсурда. Одна из местных компаний выдала такую рекламу – “Купи дом, получи второй в подарок!”.

Так, наверно, могло продолжаться долго, но тут начали играть роль экзотические займы выданные в прошлые годы. В своей массе их можно свести к тому, что ради того, чтобы хоть как-то покупатель мог позволить себе неподъёмную ипотеку, ему на некоторое начальное время с помощью разных ухищрений снижали месячные выплаты. Как только этот период кончался, развер выплаты резко увеличивался и платить не было никакой возможности. Продать тоже не получалось и такие дома начали возвращать банкам. Банки меньше церемонились и начали выставлять их на рынок по меньшей цене и в некоторый момент предложение стало настолько большим, что цены серьёзно пошли вниз. Это в свою очередь только ухудшило положение тех, у кого были экзотические займы. Получить более разумный кредит они не могли, так как жильё оценивали в сумму меньшую по сравнению с размером долга. В результати, количество таких отобранных домов возвращающихся на рынок по сниженной цене превратилось в лавину.

Как можно догадаться процесс отбора дома совсем не простой и не без проблем. Люди теряли деньги, теряли жильё. Банкам доставалось жильё, которое месяцами могло стоять пустым. Даже соседи страдали, так как неухоженный дом в свою очередь снижал цену на окружающие дома. Подробнее об этом можно узнать из прошлогодний видеорепортаж одной из южнокалифорнийских телестанций. (Если Rutube у кого-то плохо работает, то вот ссылка на тоже видео на Youtube, но там нет субтитров на русском.)

Если кому-то покажется, что те, кто в это время арендовал жильё никак не пострадал, то это не так. Некоторое время назад на рынке было много инвесторов (сейчас то понятно, что они никакие не инвесторы, а просто спекулянты) хватавших жильё и тут же его сдававших в аренду. Их не интересовало, что размер аренды не покрывал расходы по ипотеке и содержанию дома. Они надеялись на рост цен. Когда этот рост не материализовался, то жильё у них начали отбирать. Удивлённые арендаторы бывало приходили домой и находили на двери документы извещающие их, что жильё отобрали и им надо выселяться. Мой коллега по работе попал именно в такую историю. Арендовал таунхауз, через месяц с семьёй собирался ехать в отпуск и за несколько дней до отъезда получил такое извещение. Не надо добавлять, что срочный поиск нового жилья и переезд ему доставили немало головной боли.

Какая же ситуация сейчас? Всех волнует вопрос: “достигнуто ли дно?”. Падения цен в целом достигло почти 50%, а в отдельных случаях цена откатилась не то что на несколько лет, а больше чем на десятилетие. Стоимость среднего квадратного метра упала примерно до 2.2 тысяч и в последнее время стабилизировалось. Одновременно проценты на ипотеку очень низкие. С хорошей кредитной историей можно получить заём на 30 лет под 5% и даже чуть меньше. Государство пытается стимулировать покупку жилья пообещав в этом году скидку на налоги на восемь тысяч всем, кто покупает дом в первый раз. Начал наблюдаться недостаток жилья на рынке. Мои друзья сейчас ищут себе дом и говорят, что как только появляется что-нибудь приличное, то находится несколько покупателей и цена даже повышается. Они подали свои предложения на пару домов, но жильё ушло покупателям давшим большую цену. Это явно знак оживления.

С другой стороны говорят, что есть ещё немало домовладельцев с экзотическими ипотеками, которые не смогут их оплачивать. Экономическая ситуация так же не самая благоприятная. Полтора года назад уровень безработицы в Сан Диего был около 5%. Сейчас же примерно 9.5% и, наверно, будет ещё выше.

На вопрос о дне можно только развести руки и сказать: “поживём - увидим”.

http://izsandiego.bl...og-post_17.html

#13 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 21:00

1 Февраль 2009 г.
Цены на недвижимость: пример взлёта и падения


В английском есть такая поговорка – всё, что взлетает вверх, неизбежно должно упасть вниз. Пузырь цен на Калифорнийскую недвижимость только подтвердил это правило. Местная газета написала о недавней сделке в Эскондито (город на севере от Сан Диего). Небольшой домик (на фото) продали в ноябре 2008 года за 130 тысяч долларов. Дом постройки 55 года – общая площадь около 90 квадратных метров. Две спальни, одна ванна. На внешний вид ничего примечательного – я бы сказах хижина.

Однако за три года до этого этот же дом был продан за 420 тысяч долларов! Два сумашедших – покупатель с одной стороны, а банк с другой стороны решили, что это почему то достойная цена. Банк, а так же ипотечные инвесторы, по моему проиграли больше всего – покупатель не внёс изначально ни цента своих денег. Вся сумма была взята в долг.

Этот же самый дом в 99 году продали за 146 тысяч. Вот такие американские горки – цена сначала взлетела на 187%, потом упала на 69% и в результате домишко стоит меньше чем десять лет назад.

http://izsandiego.bl.../blog-post.html

#14 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 20:56

Особняк ценой $3 млн можно купить за $10


Семейная пара из города Форт-Лодердейл, расположенного в штате Флорида, рассчитывает при помощи лотереи продать свой особняк ценой $3 млн.

Схема продажи предполагает выпуск 300 000 билетов стоимостью $10 каждый. Один из купивших билет в итоге и станет счастливым обладателем дома. Розыгрыш будет проведен 25 декабря. Если к этому времени не удастся реализовать такое количество билетов, победитель лотереи получит не дом, а половину от собранной суммы. Другая половина будет потрачена на благотворительность, сообщает Luxist.

Сам дом включает шесть спален и шесть ванных комнат, кухню-столовую, кинотеатр, игровую комнату и кабинет. Здесь также имеются бассейн с подогревом и гараж на четыре автомобиля. Нынешние владельцы особняка приобрели его в 2005 году за $2,35 млн.

http://www.bn.ru/new...6/16/43749.html

#15 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 20:54

Маржинальная торговля на рынке городской жилой недвижимости


arior

В качестве вступления

В последнее время безудержный рост цен на московские квартиры смущает уже самых отъявленных быков, и радость роста всё чаще омрачается опасениями и предчувствиями похмелья после этого пира. Более того, уже начинает трещать по швам и бизнес компаний, обслуживающих рынок жилья: банки вхолостую одобряют ипотечные кредиты, от которых отказываются потенциальные покупатели квартир, а риэлтеры не успевают склеивать даже простейшие сделки по обмену жилья по причине ежедневного роста цен. Все включились в игру на повышение.

Объяснить происходящее пытаются. Кто-то видит причину в постоянном росте цен на сырьевые ресурсы и в шальных нефтяных деньгах, кто-то мифологизирует безумный спрос на московское жильё со стороны регионалов, кто-то сетует на дефицит предложения, кто-то равняет Москву на мировые столицы. Всё это, безусловно, влияет на рост цен, но совсем не в тех масштабах, которые могли бы столь значимо повлиять на них. Масштабность происходящего по всей стране должна быть вызвана не менее фундаментально масштабным событием. Это масштабное событие, охватывающее всю страну, общеизвестно, но вина его в постоянном росте цен пока никем не была показана, и по этой причине не была доказана. Ну, значит, и покажем, и докажем.

Используемые понятия и термины

Для начала определю используемые понятия, дабы избежать упрёков в неакадемичности или неточном использовании терминов. Это делается всего лишь для большей наглядности и компактности изложения, и я не претендую на то, чтобы эти термины были признаны эталоном точности формулировок, или продолжали жить после окончания этого материала. Также не буду отвечать на терминологические придирки. Всё "As Is".

Инвесторы – люди, приобретающие квартиры, но не имеющие намерений жить в них, а намеревающиеся получить прибыль при последующей их продаже.
Рантье – странные люди, приобретающие квартиры с целью сдачи их в аренду и получения дохода на уровне 4-5% годовых. К ним в данном материале я не отношу владельцев квартир, которые сдают квартиры, полученные от государства даром.
Менялы – люди, приобретающие квартиры после продажи имеющегося у них жилья с целью изменения своих жилищных условий (улучшения, ухудшения, смены района и т.п.). Сделки, заключаемые менялами, называются альтернативными и состоят из взаимосвязанных сделок по продаже и покупке квартиры.
Жильцы – люди, приобретающие новую (в смысле – дополнительную, на первичке или вторичке – неважно) квартиру с целью последующего проживания в ней. Здесь определяются по остаточному принципу: жильцы – это не инвесторы, не рантье и не менялы.
Чистыми покупками называются сделки по приобретению квартир, заключаемые инвесторами, жильцами и рантье.
Естественно, что жизненные обстоятельства и цели этих людей могут меняться, и инвесторы, например, легко могут превратиться в рантье или жильцов на время или навсегда.
Участники рынка - все упомянутые категории людей, использующих рынок недвижимости для покупки или продажи квартир в своих, сильно отличающихся друг от друга, целях.
Операторы рынка - все, кто обслуживает этот рынок – строительные компании, риэлтерские агентства, частные маклеры.
Маржинальная сделка – финансовая операция, проводимая на некоторые средства, величина которой больше величины этих средств в некоторое количество раз.
Плечо маржинальной финансовой операции – это отношение её величины к величине реально используемых собственных средств.
Маржин колл – требование доплаты денежных средств для обеспечения исполнения маржинальной сделки.

Просто факты

1. Доля инвестиционных квартир составляет в настоящее время примерно 10%.
2. На 100 продаваемых квартир (предложение) приходится примерно 130 покупаемых (спрос).
3. В 2005 году количество отказников по уже одобренным ипотечным кредитам составляло 30% от общего их числа, в 2006 году – уже 50% (по данным А. Костина в нашумевшем диспуте с ВВП).
4. 80% сделок на рынке квартир в Москве приходится на альтернативные покупки-продажи.
5. На долю жильцов и рантье остаётся 10% как результат вычитания 100% всего минус 80% альтернативных минус 10% инвестиционных.
6. Рынок становится спекулятивным при количестве инвестиционных покупок на нём свыше 30%.

Оговорюсь, что считать можно в квартирах, в метрах и в деньгах, и результаты будут различаться. Например, трёшка в монолите равна по метрам двум трёшкам в хрущёвке, а одна трёшка на Остоженке равна по деньгам десятку хрущёвских однушек в Бирюлёво. В чём именно считать – сложно сказать, рынок непрозрачен и не стремится к обелению, данных много и все они очень противоречивы. Поэтому принимаю соломоново решение, и буду считать в процентах.

О дефиците предложения

Начну с него, ибо это сейчас тема номер один во всех разговорах о жилищной проблеме.

Сразу скажу, что стенания операторов рынка о катастрофическом дефиците предложения квартир я расцениваю только как игру на повышение (а зачем бы тогда им придерживать уже имеющиеся квартиры). Ну не нужно говорить об отсутствии предложения квартир – такой проблемы нет, их полно, и сейчас, имея на руках полмиллиона-миллион долларов, завтра же можно отправляться осматривать своё будущее жилище. Гарантирую, что дорога до него будет за ночь до блеска вылизана языками риэлов. Сейчас можно говорить лишь о дефиците квартир по ожидаемой цене, по цене, за которую мы хотели бы купить! Так хотеть-то не вредно! Уважаемые покупатели, прибавьте к ожидаемой вами цене хотя бы 10%, и дефицит мгновенно испарится! А если я хочу сейчас купить квартиру в Москве по 1К за метр – то да, такие квартиры, конечно же, в жесточайшем дефиците. То есть не нужно дефицит товара путать с его недоступностью по причине его дороговизны.

Кстати, в контексте последующих рассуждений сам факт псевдодефицита жилья именно в данный момент позволит ниже сделать крайне любопытный вывод о том, что именно в данный же момент мы наблюдаем знакомое многим явление, и имя ему, с учётом заголовка данного материала – ночной кошмар трейдера, или массовый маржин колл на рынке жилья.

О текущем состоянии рынка: его структура, принципы ценообразования, настроения участников

Сначала процитируюсь.

arior писал(а):
Не нужно квартиру считать абсолютной ценностью, основная её ценность - крыша над головой, и как эта крыша у человека появляется - покупкой квартиры, её арендой, покупкой или строительством дома - человек решает сам, и решает для себя наилучшим образом.

И действительно, большинство людей не морочат себе голову глубокой аналитикой рынков сырья и жилья, не задумываются об инвестиционной привлекательности того или иного актива, а просто хотят жить в нормальных условиях, которые они могут позволить себе при данном уровне их доходов и накоплений, и руководствуются ими в первую очередь.

То есть - появились у семьи, испытывающей жилищный дискомфорт, определённые средства – эти средства идут на изменение жилищных условий. Как именно – арендой большего жилья со сдачей своего меньшего, продажей меньшего с покупкой большего, продажей большего с покупкой двух меньших, чистой покупкой нового жилья на свои средства или с использованием ипотечного кредита – каждый решает для себя сам. Но решают понятно как – факт № 4 говорит, что в настоящее время в Москве 80% сделок являются альтернативными.

Почему – очевидно. Природная смекалка, конечно, подсказывает нашему человеку, что чистая покупка дополнительной квартиры – это было бы отлично – но, увы, проблема стара как мир, и заключается в том, что на чистую покупку элементарно нет денег. По-другому это называется нехваткой платёжеспособного спроса. Немедленно возражать мне не нужно, к парадоксу роста цен при отсутствии денег я вернусь ниже.

Посему делаю первый вывод: о рынке городской жилой недвижимости в его текущем состоянии можно говорить лишь с большой степенью условности. Да, квартиры сейчас продаются, да, покупаются. Но это, в первую очередь, рынок обмена квартир.

В силу своего значительного численного преимущества (80%) цены на нём диктуют менялы, и всем остальным участникам этого рынка – жильцам, инвесторам и рантье - приходится подстраиваться под мнение этого подавляющего большинства. Любопытно при этом то, что экономически активное и грамотное меньшинство вынуждено считаться с преобладающей позицией в большинстве своём экономически безграмотного большинства (никого не обижаю, ну не понимают они в экономике и финансах ничего – а в своём деле отлично понимают, и в нём они вполне грамотные специалисты).

Определить справедливую цену объектов недвижимости это большинство не может, поскольку рынок молод, не имеет традиций, и ничего не знает о бытовых ценовых экспресс-ориентирах для чайников типа стократного соотношения стоимостей приобретения и аренды жилья. Итак, на рынке городского жилья цены назначают ничего не понимающие в ценообразовании люди. Это второй вывод.

Как менялы устанавливают цены? Не слышен ли при этом чей-то вкрадчивый шепоток на ушко? О возможностях по манипулированию настроениями дилетантов все могут судить по майско-июньским событиям на ФР, в топку которого пайщики ПИФов и будущие акционеры Роснефти до сих пор подкидывают свои совсем не халявные сбережения. А на рынке недвижимости - убедить ничего не понимающих в ценообразовании людей в том, что, чем бы они ни занимались в настоящий момент – улучшением демографической ситуации в стране, рыбалкой или философской беседой за рюмкой чая, - за счёт роста стоимости своей квартиры они ежедневно богатеют на свою среднемесячную зарплату – задача примитивно простая. В мозг счастливого собственника в большом количестве поступают гормоны счастья, и наступившая эйфория лишает его возможности мало-мальски адекватно воспринимать действительность и элементарно размышлять (хотя бы о том, что снятие с иглы путём налогообложения недвижимости по реальной стоимости не за горами, и начнётся местными властями в 2007 году).

«Обмануть меня несложно, я сам обманываться рад». При этом шептунам достаточно повторять, постукивая колотушкой – «В Багдаде всё спокойно». Эту колотушку и заклинание «Спите спокойно, жители Багдада» мы слышали и здесь. Цитировать не буду.

Вспомним и про то, что лет пять назад риэлтерские агентства развернули масштабную пиар-кампанию по повышении лояльности к ним населения при осуществлении сделок с недвижимостью. Кампания имела вполне осязаемый эффект, результатом которого явилось то, что большинство сделок на рынке недвижимости в Москве проходит сейчас при активном посредничестве агентств недвижимости. Не отрицая того, что квалифицированное юридическое сопровождение сделки помогает сделать её более безопасной для сторон, замечу, тем не менее, что уровень взаимоотношения сторон посредством банковских ячеек с многокилограммовым кэшем в них более уместен для начальной стадии развития рынка, и никак не способствует обелению этого рынка. Не решёны и вопросы безопасности участников сделки за пределами банковского хранилища. Словом, как начали работать пятнадцать лет назад за нал, так и продолжают, хотя у того же банка сейчас имеется множество финансовых инструментов для более безопасного проведения сделки.

Есть в посредничестве риэлтеров и вторая сторона – любой человек, решивший воспользоваться их услугами, неминуемо подвергается мягкому, но настойчивому промыванию мозгов. Избежать подобного бычьего зомбирования способны немногие. А поскольку менялы представляют большинство на рынке, то и настроения на нём формируются операторами рынка, которые являются фактическими кукловодами этого рынка, как бы они ни твердили об обратном.

Отсюда делаю третий вывод: рынок городского жилья – это ветреный рынок слухов, догадок и переменчивых настроений. Посеять панику на таком рынке (неважно, с каким знаком – в плюс или в минус) – проще простого. Панику со знаком плюс мы уже видели этой весной. Читайте Маккея.

Какие же на самом деле настроения таятся в глубинах этого непонятного рынка – бычьи или медвежьи? Подумаем.

Времена новых русских, кичащихся потраченными суммами, прошли. Никто уже не хочет платить за вещь дороже, чем сосед. Мегарост сегмента розничных дискаунтеров в сравнении со стагнацией сегмента пафосных супермаркетов это подтверждает. А среди участников рынка недвижимости, тратящих на нём собственные деньги, единственные очевидные быки – это инвесторы. Естественно, к быкам относятся и операторы этого рынка: строители (по понятным причинам) и риэлтеры (по причине простоты разводки клиентов на растущем рынке с приятно растущими при этом комиссионными). И те, и другие панически боятся снижения цен, поскольку абсолютно не способны работать на падающем рынке. Для них это вопрос жизни и смерти, отсюда и такая активность.

Все остальные – жильцы, менялы и рантье – скорее медведи, поскольку руководствуются совершенно естественным человеческим желанием - купить подешевле и заплатить поменьше. Но ведь их большинство – 90%! И их деньги – это их деньги! Никто не заставит человека расстаться с деньгами, если он сам того не захочет! То есть нужно просто захотеть не тратить - и все.

Поэтому делаю четвёртый вывод: большинство участников рынка – это медведи, возможно, только пока не вполне осознающие это. Но при благоприятных обстоятельствах они с удовольствием начнут играть на понижение. Думаю, что и инвесторы, как экономически грамотные люди, с таким же удовольствием зашортят квартиры на хаях с тем, чтобы после просадки рынка на зафиксированную прибыль откупить их вдвое-втрое дешевле, переквалифицировавшись в жильцов. Да и детям, для которых это делается, будет потом что рассказать.

В общих чертах картина, надеюсь, понятна. Коллективный самомазохизм медведей в бычьей шкуре, надетой на них кукловодами рынка, не будет продолжаться вечно.

Далее.

Факт № 2 о соотношении количества продаваемых и покупаемых в Москве квартир как 100 к 130 и подаваемый операторами рынка как свидетельство катастрофической нехватки квартир я расцениваю скорее как положительный. В 130 приобретаемых квартир входят и обмены с разъездом (типа трёшка на две однушки с доплатой), и чистые покупки инвесторами, жильцами и рантье, количество которых составляет примерно 20%. Итого навес спроса на дополнительные квартиры при обмене составляет примерно 10%. Это совсем немного. В абсолютных цифрах – примерно 4-5 тысяч квартир, это максимум. Для Москвы – капля в море. Если перенести этот спрос, например, на малоэтажку, баланс спроса и предложения на рынке будет достигнут очень быстро.

Отмечу, что я намеренно говорю только о спросе менял, - и потому, что их спрос составляет 110 квартир против 20 остальных участников, и потому, что именно они являются ценообразователями на рынке. Более того, неиссякаемым источником платёжеспособности (об этом чуть ниже) также располагают только менялы, ещё и поэтому любые изменения в структуре их спроса окажут на рынок сильнейшее воздействие.

Что характерно, они в массе своей предъявляют безусловный спрос на жильё, вызываемый внеэкономическими и зачастую эмоциональными причинами и потому - менее эластичный по цене. Родился ребёнок – нужно меняться на большую – вот их мотивы.

Остальные участники рынка предъявляют намного более осмысленный и менее эмоциональный спрос, как правило, хорошо считая все возможные плюсы и минусы приобретения. С инвесторами - всё понятно, тут все инвесторы куда-нибудь и во что-нибудь. Рантье, приобретающих жильё для сдачи в аренду у нас тоже не так много, да и они вряд ли намерены переплачивать, иначе их доход снизится до уровня депозитного процента в швейцарском банке при несоизмеримо меньшей надёжности.

Остаются жильцы. Факт № 3 о росте числа отказов от уже одобренных ипотечных кредитов вполне красноречив – очевидно, что жильцы не будут приобретать квартиры любой ценой, даже если и очень нужно. Отказавшись от уже одобренного ипотечного кредита, они отказались всерьёз и надолго, и будут искать альтернативу в обмене, аренде, или в загородном жилье.

То есть оставшиеся три категории покупателей подстроятся под изменение спроса очень быстро, и играть на повышение явно не будут. Ведь, чем больше у человека денег, тем он менее склонен к эмоциональным тратам, и значительно более склонен к вдумчивому и рациональному управлению своими деньгами.

О непересыхающем источнике платёжеспособного спроса

Выше я говорил о том, что текущая структура рынка свидетельствует о сильно ограниченном платёжеспособном спросе. Тем не менее, рост цен свидетельствует об обратном - деньги на этом рынке есть, иначе откуда бы этот рост взялся, на каких деньгах? Парадокс? Логическая ошибка в рассуждениях? Ни то и ни другое.

Этот парадокс разрешается элементарно просто. Достаточно вспомнить первый вывод о том, что у нас не рынок жилья, а рынок обмена жилья, на котором большинство покупок связано с осуществляемыми менялами обменами своих квартир. Продал одну – купил другую. То есть для приобретения квартиры много денег и не нужно, вполне достаточно иметь деньги на оплату разницы между старой и новой квартирой. И для менялы ситуация выглядит так, что фактически он оперирует не площадью квартиры, а разницей в площадях квартир и воспринимает карманом при этом не полную стоимость квартиры, а разницу в стоимости квартир. Кто торгует с плечами, понимает, в чём тут фишка. Вспомнив данные ранее определения маржинальной сделки и плеча маржинальной финансовой операции, мы делаем вполне очевидный вывод – большинство сделок на рынке жилой недвижимости имеют все признаки маржинальных!

При этом размер плеча подобной маржинальной сделки можно определить как отношение общей площади квартиры к необходимой площади улучшения (обычно это площадь одной стандартной комнаты, 10-15м). Предположим, меняла живёт в двушке 55м и хочет улучшить свои жилищные условия, поменяв её на трёшку 70м. Он продаёт свою двушку, в этом же моменте добавляет достаточно скромную доплату за 15 метров, и покупает искомую трёшку. При стоимости жилья в 3К за метр стоимость двушки составила 165К, стоимость трёшки – 210К, размер доплаты – 45К. Итого - размер плеча составляет 55/15 или 165/45, т.е. 3,7 к 1. Немаленькое плечо, не правда ли? Причём интересно, что размер плеча не зависит от стоимости метра, а зависит только от жилищных условий и потребностей менял.

И очень существенное замечание, отражающее самую суть текущего состояния рынка и объясняющего иррациональный рост цен. Для менялы ничего страшного и иррационального не происходит, они значительно легче переносят повышение стоимости квадратного метра. Более того, И ЭТО САМОЕ ВАЖНОЕ для понимания причин роста цен, они этого роста практически не чувствуют – им ведь нужно купить всего 10-15 метров, а не 50-70-100! В отличие от них, те, кто покупают квартиры полностью на свои, при существующей пропорции менялы/покупатели в 80/20, оказываются в полной зависимости от настроений менял.

Что же происходит, если цены начинают расти? Я уже говорил, что спрос менял неэластичен к ценам, уж если они решили меняться – значит, будут. Вот, за год цены выросли, условно говоря, с 2К до 3К за метр. Как этот рост сказался на спросе менял? А никак! Просто немного снизились требования к будущей квартире, и всё! Ещё и поэтому самое плохое жильё сейчас растёт в цене быстрее всего. Год назад нужно было доплатить 30К за 15 метров – а теперь нужно доплатить те же 30К, но уже за 10 метров – и в чём для них разница? Меняться-то всё равно надо, так, чуть теснее будет жить, и всё, но комнат-то всё равно прибавится, так что задача - заткнуть тёщу - в целом будет выполнена.

А можно чуть напрячься, добавить 6-10К (ну поездить ещё пару лет на той же машине, и всё) и докупить эти дополнительные 2-3-4 метра. То есть мы имеем рост цен на квартиры, при котором их цена практически не оказывает влияния на спрос менял! Причём они на рынке в большинстве.

А для прочих участников рынка, осуществляющих чистые покупки, в том числе для ипотечных отказников, разница принципиальная - 2К за метр или 3К, для них трёшка подорожала со 140К до 210К. Но они-то в меньшинстве, и на цены своим уменьшившимся спросом повлиять никак не могут!

И ведь они чувствуют какой-то подвох, чувствуют явную перекупленность рынка, но никак не могут понять - почему они, состоятельные, солидные и уважаемые люди, знающие, каким трудом зарабатываются деньги, не могут угнаться за галопирующими ценами? Поневоле они задают себе вопрос – ну неужели в стране все стали преуспевающими нефтяниками? Откуда у людей столько денег на покупку таких квартир по таким ценам? В чём тут дело?

А вот в чём – просто большинству участников рынка эти деньги в виде квартир достались от государства бесплатно, и сейчас эта бесплатная сверхдорогая масса давит, да ещё с таким плечом, на рынок, вызывая гиперинфляцию цен на нём в 100% годовых.

Сколько это будут продолжаться и когда всё это закончится?

Это будут продолжаться до тех пор, пока менялы будут на рынке в большинстве. А в большинстве они, в первую очередь, будут до тех пор, пока менялы имеют возможность покупать в том же моменте, что и продавать, т.е. пока продаваемая квартира будет служить финансовой основой покупаемой. Это будет до тех пор, пока рынок обладает достаточной ликвидностью, пока ты можешь продать, когда тебе нужно, и купить тоже именно тогда, когда тебе нужно. Другими словами, хороша ложка к обеду. Как только ликвидность на нём снизится, вся эта обменная конструкция может рассыпаться. И развитие ипотеки, сделавшее возможным не обмен трёшки на две однушки, а полный разъезд семей (с обменом, например, трёшки на двушку и покупку по ипотеке ещё одной), с одной стороны, стимулирует спрос (бычий фактор), но, с другой стороны, изменяет соотношение менял и покупателей в сторону чистых покупателей.

А доля чистых покупателей на текущем рынке принципиально важна, она даже важнее вброса на него дополнительных площадей – сейчас они только подольют масла в огонь на этом пире во время чумы. Сбить сейчас цены по такому сценарию очень сложно, это должна быть либо массовая квартирная интервенция, либо планомерное принудительное снижение цен крупными строительными компаниями - операторами рынка (видимо, только под угрозой уголовного преследования их руководителей). К этому добавлю, что механизм разрушения строительных многополий также уже запущен.

Это будет продолжаться до тех пор, пока размера суммы доплаты будет достаточно для оплаты изменения жилищных условий, хотя бы в размере дополнительной комнаты в том же месте - ведь о смене района или дома на лучшие уже речи не идёт. Ситуация на рынке труда и зарплат такова, что среднестатистическая семья с доходом 1-1,5К может сейчас аккумулировать под улучшение жилищных условий примерно 30-40К. Кстати, примерно столько же они готовы заплатить и в качестве первого взноса по ипотеке. Более значительных денег у людей нет.

На эти деньги сейчас, с учётом комиссии риэлтеров и прочих расходов по сделке, можно приобрести дополнительную комнату площадью всего 9-12 метров. Жильё при этом предполагается однотипное, то есть переехать из хрущёвки в дом с лифтом уже не получается. Но эмоциональный характер менял, разочарованно прощающихся с мечтой о более комфортном доме или о доме в лучшем районе, и не желающих менять шило на мыло, может их заставить отказаться от мыслей об обмене вовсе – вот ещё одна особенность рынка, где на спрос влияют не цены, а эмоции. А эмоции – вещь непредсказуемая, разочарование, подкрепляемое снижением курса доллара и испарением вследствие этого накопленных сумм, может подтолкнуть семью к тому, чтобы потратить часть этих денег на приобретение автомобиля, или просто на качественный отдых всей семьёй на хорошем курорте.

Но при маржинальной торговле с большим плечом даже незначительное уменьшение размеров располагаемой суммы приведёт к гораздо более существенному уменьшению суммы предполагаемой покупки и сделает планируемый обмен совсем невозможным.

Опрос на форуме также показал, что у большинства участников форума интересы и финансовые возможности для улучшения своих жилищных условий заканчиваются на суммах до 100К. Большую, по сравнению со среднестатистической, сумму отношу на повышенную экономическую активность и, вследствие этого, на лучшее материальное положение участников форума. Тем не менее, замечу, что и означенной суммы не хватает на чистую покупку даже плохонькой однокомнатной квартиры в Москве.

Острота и пикантность текущего момента заключается в том, что сейчас по всей стране в массовом порядке разваливаются сделки по обмену жилья. Явно усиливающаяся дефицитность жилья (а на самом деле – его недоступность по причине дороговизны, или по причине невозможности найти квартиру для обмена в соответствии со своими требованиями и по ожидаемой цене) свидетельствует о том, что сейчас у менял начинают заканчиваться (или заканчивают начинаться) плечевые деньги – то есть, имеющихся у них денежных средств на проведение и поддержку маржинальной сделки им уже не хватает! Как это называется? Маржин колл при отсутствии денег!

Проклятье приватизации

Думаю, теперь пришло время сказать и об основной, первичной причине нынешнего роста цен на рынке жилой недвижимости в масштабах всей России. Я давно хотел высказаться по этому поводу, можно сказать очень давно – несколько лет точно, уже тогда этот механизм был начищен, смазан и работал.

Кого или что благодарить за сложившуюся ситуацию? Все объяснения наших аналитиков рынка недвижимости ни разу и близко не подходили к тому, что здесь было сказано, хотя основные факты общеизвестны и многократно озвучивались. Не думаю, что я открыл Америку, например, вскользь об этом говорили эксперты ВБ в своём апрельском докладе о перестройке жилищной политики. Возможно, что тема эта и у нас вполне осознана, но по определённым причинам табуирована. Вполне возможно и потому, что первопричиной всего происходящего сейчас стала массовая бесплатная приватизация жилья. Это и есть основной фундаментальный источник всех сегодняшних проблем.

Это она предоставила в распоряжение в большинстве своём экономически безграмотного населения собственность стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов, хоть и заработанную потом и кровью, но не имевшую справедливой денежной оценки ни отсутствующим рынком, ни не умеющими считать людьми.

Это их, не умеющих плавать, она бросила в воду, - ничего, кому надо, выплывут, – многие и выплыли, но сколько их пошло на дно жизни, сколько стало бомжами или, что ещё хуже, сгинуло в безвестных могилах в лесах!

Это она заставила сейчас всю страну играть в очередной МММ и носиться со своей бесценной недвижимостью, забыв про работу и про всё на свете!

Теперь всё оборачивается против них. Сейчас уже страдают те, кто пытается хоть немного расширить своё жизненное пространство для блага своих детей. Истинные ценности – это дети, семья, друзья, о них нужно думать в первую очередь, и вкладываться в них, а не в куски низкокачественного бетона. В недалёком будущем бремя бесплатно полученной собственности почувствует и добровольно его на себя взвалившее население, когда оно не сможет за свой счёт содержать её в надлежащем состоянии. А это, с учётом того, что собственникам придётся ещё и платить ощутимые налоги, исчисленные по рыночной стоимости безумно переоцененных квартир, может привести к тому, что значительная часть наших городов превратится в непригодные для жизни трущобы.

Возможно, корень зла крылся в бесплатности процесса – любая, даже символическая плата за приватизацию заставила бы людей хотя бы чуть-чуть задуматься о последствиях. Возможно, эта плата сделала бы приватизацию более постепенной и растянутой во времени. Возможно, что формирующийся рынок за это время успевал бы адаптироваться и соответствующим образом перестраиваться. Но провёрнутый фарш уже не станет обратно мясом, да это и не нужно, всё уже случилось. Мы долго будем расхлёбывать эту кашу, заваренную якобы с лучшими побуждениями – "отдать людям нажитое".

Получилось как всегда.

А может, так и хотелось?

http://www.spreality.ru/ino/marga.html

#16 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 20:53

Чехия - Крупка, окрес Теплице - апартаменты (квартира) в многоэтажном доме

Изображение

Информация об объекте

Тип объекта недвижимости: апартаменты (квартира) в многоэтажном доме
Адрес: Чехия, Крупка, окрес Теплице
Операция: Продажа
Площадь (м2): 42
Общая стоимость: 6 700 ?
Местоположение: В пригороде
Компания: Astracz
Контактное лицо по этому объекту:
Alexey
Телефон: +420 774863140
E-mail: leshik1@seznam.cz
Отправить письмо


Квартира находится в окрестностях Теплице в г.Крупка, Устецкий край .
г.Крупка не является районом Теплиц,но располагается всего в 5 км.от него.
Столица Устецкого края-г.Усти над Лабем находится в 10 км.В городке более 13000 жителей и вся инфраструктура.
2-ух комнатная квартира, этаж 2, 42 м2. Кооператив.
Панельный дом с лифтом.Подключены: кабельное телевидение.
КВАРТИРА В СТАНДАРТНОМ СОСТОЯНИИ.В пешей доступности находятся:Школа,детский сад,сеть магазинов и служб.Недалеко лесопарк.
Квартира в ЧР может быть приобретена на юридическое лицо(фирму).
При Вашей заинтересованности наша компания окажет Вам услуги по регистрации фирмы и подготовит комплект документов на ВНЖ для Вас и семьи.
Цена квартиры: 6700 Евро.

http://prian.ru/price/74817.html

#17 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 20:52

Германия - Лейпциг - апартаменты (квартира) в многоэтажном доме

Изображение

Информация об объекте

Тип объекта недвижимости: апартаменты (квартира) в многоэтажном доме
Адрес: Германия, Лейпциг
Операция: Продажа
Площадь (м2): 38
Общая стоимость: 18 000 ?
Местоположение: В большом городе
Компания: L&B Immobiliya
Контактное лицо по этому объекту:
Любовь Баумгертнер
Телефон: +49 152 216 53 225
E-mail: luba.baumgaertner@immobiliya.de
Skype: katelehmann
ICQ: 244821846



Отправить письмо

нажмите, чтобы написать
письмо представителю компании
Описание объекта

Эта 1-комнатная квартира с балконом находится на 2-ом этаже в тихом месте в районе новостроек в г.Лейпциг, район Leutzsch. Она состоит из 1-ой комнаты, кухни, коридора и ванной. Из гостиной/спальни дверь ведет на балкон.
На данный момент квартира сдана в аренду. Актуальная холодная аренда составляет 212 евро в месяц. Парковочное место в подземном гараже также сдано в аренду вместе с квартирой. Доход с холодной аренды составляет около 14,33% годовых.
Квартира приносит очень хороший доход и представляет прекрасную возможность инвестирования в недвижимость Германии.
Другие предложения:
www.immobiliya.de
Комментарии к адресу: Лейпциг, Германия, Лейпциг, Bischofstrasse

http://prian.ru/price/144676.html

#18 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 20:51

Германия - Лейпциг - апартаменты (квартира) в многоэтажном доме

Изображение

Информация об объекте

Тип объекта недвижимости: апартаменты (квартира) в многоэтажном доме
Адрес: Германия, Лейпциг
Операция: Продажа
Площадь (м2): 32
Общая стоимость: 8 500 ?
Местоположение: В пригороде
Компания: L&B Immobiliya
Контактное лицо по этому объекту:
Любовь Баумгертнер
Телефон: +49 152 216 53 225
E-mail: luba.baumgaertner@immobiliya.de
Skype: katelehmann
ICQ: 244821846



Отправить письмо

нажмите, чтобы написать
письмо представителю компании
Описание объекта

1-комнатная квартира в городе виноделия Freyburg
Вашему вниманию представляется 1-комнатная квартира в очень хорошем месте по выгодной цене. Квартира находится на верхнем этаже современного здания, построенного в 1988 году. Квартира имеет оптимальную планировку. Большой балкон, с которого открывается красивый вид на город, придает чувство легкости и комфорта. Также квартира имеет раздельную кухню. За квартирой закреплено место в подвале, а также в пользовании жильцов – комната для сушки белья. На данный момент квартира свободна. Она идеально подойдет как для собственного проживания, так и для последующей сдачи в аренду.
Квартира находится в городе Freyburg, на изгибе реки Унструт, которая на этом месте создает долину. Поскольку эта река течет с запада на восток, то благодаря образующимся защищенным от ветра южным склонам в совокупности с известковой почвой, эта местность очень благоприятна для виноделия.
Город имеет 1000-летнюю историю виноделия. С 1999 года город считается официально признанным государственным курортом и носит название города виноделия. До центра крупного города Лейпциг (города торговли и выставок) отсюда всего около 66 км.
Квартира продается по очень выгодной цене.
Другие предложения:
www.immobiliya.de
Комментарии к адресу: Freyburg, возле Лейпцига, Weinbergstr.

http://prian.ru/price/145737.html

#19 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 20:51

Германия - Тюрингия - отдельностоящий дом (коттедж, вилла)

Изображение

Информация об объекте

Тип объекта недвижимости: отдельностоящий дом (коттедж, вилла)
Адрес: Германия, Тюрингия
Операция: Продажа
Площадь (м2): 100
Общая стоимость: 8 500 ?
Цена за метр2: 85.00 ?
Инвестиционный проект
Местоположение: В большом городе
Этаж: 1
Этажность: 2
Компания: Hermil
Контактное лицо по этому объекту:
Liubov
Телефон: +370 60069392
E-mail: knospe1@ya.ru



Отправить письмо

нажмите, чтобы написать
письмо представителю компании
Описание объекта

Супердешевый дом в Тюрингии
Двухэтажный дом в городе Lucka в Германии, федеральная земля Тюрингия. Дом снаружи в хорошем состоянии, внутри требуется ремонт. Отопление производилось от печи, есть возможность подключения газа, так как газовая трасса проходит по улице. Дом имеет общую площадь 100 кв.м. Участок в собственности, общая площадь 100 кв.м.
Город Lucka расположен очень хорошо- близко от Лейпцига, многие люди из этого городка работают там.
[glow=red,2,300]Цена 8500 евро[/glow]
Комментарии к адресу: Lucka

http://prian.ru/price/149323.html

#20 buy_n_hold

buy_n_hold

    HARVESTOR

  • Пользоватeли
  • 581 сообщений

Отправлено 21 Июнь 2009 - 20:50

и после этого вы мне будете говорить - что в россии нет пузыря ?

Сообщение отредактировал buy_n_hold: 21 Июнь 2009 - 20:50



Количество пользователей, читающих эту тему: 1

0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных


  • Интрадейклуб
  • Прогнозы рынка
  • Календарь статистики
  • FORTS - срочный рынок
  • Брокеры ММВБ-РТС
  • Котировки золота, нефти
  • Новые сообщения
  • Мои друзья
  • Личные сообщения
  • Мои уведомления
  • "Черный список"
  • FAQ (ЧаВО)
  • ПРАВИЛА
  • Гимн :))
  • Контакты:
    quotefor@gmail.com
    adv@quoteforum.ru



    © 2007-2022 QuoteForum.ru


    Rambler's Top100
    ФорумТрейдеров.РФ